Het stadsbestuur Roeselare wenst het projectgebied te gaan ontwikkelen tot een hoogwaardige woon- en leefbuurt. De nieuwe ontwikkeling zorgt enerzijds voor een maximale opwaardering van de site en draagt anderzijds bij tot de woonkwaliteiten van de ruimere omgeving. Het projectgebied is immers geen gebied dat op zichzelf staat, maar kadert in een bredere context.
Vanuit de ruimtelijke lezing van het plangebied detecteert de Stad potenties om te komen tot een strategisch stadsvernieuwingsproject. Binnen de wijk Krottegem levert de Stad heel wat inspanningen om tot een brede gedragen ruimtelijke ontwikkeling te komen onder de noemer krachtgebied Krottegem. Vanuit ruimtelijk oogpunt is het projectgebied Damman Croes dan ook strategisch gelegen met een kans op ontwikkeling en potentiële meerwaarde voor de buurt. In het krachtgebied Krottegem is de site Damman-Croes niet de enige strategische site die op middellange termijn om een nieuwe invulling vraagt en als hefboom kan functioneren voor het krachtgebied. Deze projecten vormen onderdeel van het ruimere studiegebied waarbinnen deze opdracht kadert.
Het stadsbestuur Roeselare wil, na het faillissement van de nv Werkhuizen Damman-Croes, deze wijk nieuw leven inblazen en doet daarom een beroep op private kandidaat-kopers (ontwikkelaar & ontwerpteam) die zich kandidaat stellen om dit projectgebied aan te kopen met als doel een nieuw stedelijk project te realiseren dat zich inpast in het bestaande weefsel.
Het nieuwe project past zich kwalitatief in binnen de wijk en moet qua programma en karakter aansluiting vinden met de omgeving. Het programma dat het stadsbestuur Roeselare op dit projectgebied wenst te realiseren omvat volgende elementen:
1. wonen: binnen de nieuwe ontwikkeling moet een mix van woontypologieën aanwezig zijn. Het bouwblok biedt wel kansen om na te denken over nieuwe vormen van grondgebonden woningen als verdichtingsstrategie in relatie met de reeds bebouwde rand. Op strategische locaties kunnen kleine appartementsblokken zorgen voor de nodige densiteit. De binnengebieden mogen dan wel ruim zijn, de rand is nooit veraf, grotere ontwikkelingen zijn mogelijk, maar zijn samengesteld uit kleinschalige volumes in relatie tot de rand. Naast de 30% open ruimte die moet voorzien worden en de bijkomende inname van ruimte door wegenis, ruimte voor parkeren, de ontsluitingsweg van de site Rodenbach of andere kan de resterende ruimte ingenomen worden door een bebouwd programma. Een woonprogramma moet daarbij altijd voorzien worden in het projectvoorstel met een minimum van 50% en een maximum van 70% van de footprint van de bebouwing.
2. gemeenschapsvoorziening/nutsvoorziening op wijkniveau: voorafgaand ontwerpend onderzoek heeft aangetoond dat de site meer kan dragen dan enkel een woonontwikkeling. Daarom wordt, altijd gekoppeld aan de woonontwikkeling, de functie gemeenschapsvoorziening voorzien. Deze zit binnen de vork van 30% tot 50% van de footprint van de bebouwde oppervlakte. De aanwezigheid van gemeenschapsfuncties is belangrijk om de wijk levendig te houden en te voorzien in een aantal behoeften. Kenmerkend voor deze functies is dat ze een grotere grondoppervlakte nodig hebben. Projecten met publiek private samenwerking en/of een gemengd gebruik moeten hier gestimuleerd worden. Omdat de ruimte schaars is en de behoefte naar publieke functies groot, is het wenselijk dat deze gebouwen zo publiek mogelijk worden gehouden en meervoudig ruimtegebruik wordt gestimuleerd. Een speelplaats van een school bijvoorbeeld kan buiten de schooluren een speeltuin zijn voor de buurt. Maar ook een cafetaria van een sportvoorziening kan een publieke functie zijn. De invulling en vormgeving van de stedelijke plint is daarom cruciaal. Hij moet transparant en toegankelijk zijn waardoor de gemeenschapsfunctie een bredere aantrekkingskracht en gebruik heeft dan deze van haar hoofdfunctie (concept van brede gemeenschapsfunctie).
Een gemeenschapsvoorziening is een functie, die op bepaalde tijdstippen of altijd voor de burger toegankelijk is, een dienst verleent aan de gemeenschap en ingericht wordt door een openbaar bestuur, een openbare instantie of een door een openbare instantie/bestuur opgerichte of ondersteunde VZW. Een niet-limitatieve lijst zou volgende functies kunnen bevatten: school, woonzorg, dienstencentrum, sporthal, kinderopvang, …
3. beperkte woon ondersteunende functies zoals kleinhandel, kleinschalige kantoren en dienstverlening: gelet op de ligging van het projectgebied en het karakter van de buurt, worden naast wonen andere specifieke stedelijke functies toegestaan. De woongebieden zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is, maar waar wonen steeds de hoofdfunctie is. Voorbeelden van aan wonen verwante bestemmingen zijn kleinschalige handel, kantoren/vrije beroepen en diensten.
Het is van belang dat er een mix van programma’s komt op de site om de leef- en beleefbaarheid van de site hoog te houden en om een aantrekkelijk stadsproject te realiseren.
Er wordt een minimum verkoopprijs van € 2.900.000 (cf. schattingsverslag) vastgesteld. Hiertoe wordt een mededingingsprocedure met onderhandeling georganiseerd conform de wetgeving overheidsopdrachten waarbij de Stad Roeselare als aanbestedende overheid optreedt.
De contouren waarbinnen de kandidaat-kopers hun bieding dienen te formuleren zijn uitgeschreven in de selectieleidraad, het bestek en de informatiebundel. Niettemin is de wijze waarop kandidaat-koper(s) hun bieding concreet vertalen naar een concreet programma zeer divers. Om op objectieve wijze de verschillende biedingen te kunnen vergelijken wordt gewerkt met een gemengde jury (deels intern, deels extern). Het presenteren, beantwoorden van vragen, optimaliseren van offertes, formuleren van een finaal bod vergt de expliciete mogelijkheid tot het kunnen onderhandelen waarvoor voornoemde procedure zich het best leent.
Tijdens de onderhandelingen kan de verkoper de weerhouden kandidaat-koper(s) vragen bepaalde onderdelen van het weerhouden gunningsdossier nader uit te werken. De verkoper kan de opgegeven prijs betrekken in de onderhandelingen
Financiële impact voor de Stad:
In deze fase van de opdracht zijn er nog geen definitieve financiële gevolgen aan dit besluit.
De definitieve financiële gevolgen zullen pas gekend zijn bij gunning van de opdracht.
De selectievereisten en informatiebundel zoals opgenomen in de publicatie en de raming voor de opdracht “Verkoop onder voorwaarden van een voormalige bibliotheek, woningen en werkhuizen tot realisatie van een strategisch stedelijk stadsontwikkelingsproject 'Damman-Croes'” worden goedgekeurd. Er wordt een minimum verkoopprijs van € 2.900.000 (cf. schattingsverslag) vastgesteld.
De opdracht “Verkoop onder voorwaarden van een voormalige bibliotheek, woningen en werkhuizen tot realisatie van een strategisch stedelijk stadsontwikkelingsproject 'Damman-Croes'” wordt gegund bij wijze van de mededingingsprocedure met onderhandeling.
De aankondiging van de opdracht “Verkoop onder voorwaarden van een voormalige bibliotheek, woningen en werkhuizen tot realisatie van een strategisch stedelijk stadsontwikkelingsproject 'Damman-Croes'” wordt ingevuld en bekendgemaakt op Europees niveau.