2021_GR_00040 - 061/002 W2001 468: Realiseren van een nieuw stadhuis - Opdracht 2 : Algemene Aanneming - Selectieleidraad en gunningswijze - Goedkeuring

Op de site van de Grote Markt en de Botermarkt bouwt Stad Roeselare de komende jaren aan een nieuw stadhuis. Tegen 2024 wil de Stad op de centrale en bruisende locatie een nieuw modern en open stadhuis in gebruik nemen waarop elke Roeselarenaar fier kan zijn.

Met deze selectieleidraad wenst Stad Roeselare te komen tot een bouwteamformule, zijnde een dialoog tussen de aanbesteder, architect en algemene aannemer voor de start van de werken met het oog op een verbetering van de kwaliteit en de prijs én de vermindering van het aantal potentiële geschillen tijdens de uitvoering. De bouwteamformule heeft geen andere betekenis dan deze bepaald in bijgevoegde selectieleidraad. Er kan dus nooit verwezen worden naar andere beschrijving van een bouwteam in vakliteratuur.

De architect - ontwerper heeft een ontwerp opgemaakt binnen de overheidsopdracht met betrekking tot het ontwerp. De architect maakt de ontwerpplannen en een volledig uitgewerkte meetstaat op dewelke deel zullen uitmaken van opdrachtdocumenten van onderhavige overheidsopdracht. De inschrijver zal hiervoor een prijs moeten aanbieden zoals in een ‘klassieke’ open procedure.  Daarnaast wordt echter een plan van aanpak gevraagd zoals beschreven in onderhavige selectieleidraad en later uitgewerkt in het bestek. De bedoeling bestaat er immers in om tussen aanbesteder, architect en aannemer tot een bouwteam te komen zodat er nog voor de start van de werken een dialoog kan ontstaan. Deze dialoog moet leiden tot innovatieve verbeteringen én in elk geval discussies op de werf over meerwerken en onvoorzienbare omstandigheden zo veel als mogelijk te vermijden. Er bestaat echter nooit enige verplichting voor de aanbesteder om voorstellen van de algemene aannemer te aanvaarden.

Er werd besloten twee afzonderlijke overheidsopdrachten uit te schrijven, zijnde één voor de sloop én één voor de uitvoering.

De aanbesteder wenst een team voor de uitvoering aan te stellen voor de volledige bouw, afwerking en het technisch onderhoud (optioneel) van het nieuwe stadhuis te Roeselare overeenkomstig het ontwerp zoals opgemaakt door de architect. Hierbij zal de uitvoering worden toegewezen aan één algemene aannemer die verantwoordelijk is voor de volledige bouw en afwerking van het nieuwe stadhuis. Deze algemene aannemer moet verplicht inschrijven met geregistreerde onderaannemers minstens voor HVAC & sanitair, elektriciteit en restauratie. Deze algemene aannemer staat ook in voor de coördinatie.  Er wordt derhalve slechts één aannemingsovereenkomst afgesloten, zijnde met de algemene aannemer.

Deze opdracht zal worden gegund via een mededingingsprocedure met onderhandeling aan de geselecteerde inschrijver die de regelmatige offerte heeft ingediend die vanuit het oogpunt van de aanbesteder de economisch voordeligste is, rekening houdend met de gunningscriteria in het opdrachtdocument. Hiervoor wordt verwezen naar artikel 38, §1 van de wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten. 

Dit artikel stipuleert:

 “§ 1. De aanbestedende overheid kan in de volgende gevallen gebruik maken van een mededingingsprocedure met onderhandeling :

 1° met betrekking tot werken, leveringen of diensten die aan één of meer van de volgende criteria voldoen :

a) er kan niet worden voorzien in de behoeften van de aanbestedende overheid zonder aanpassing van onmiddellijk beschikbare oplossingen;

b) ze bevatten ontwerp- of innovatieve oplossingen;

c) de opdracht kan niet worden gegund zonder voorafgaande onderhandelingen wegens specifieke omstandigheden die verband houden met de aard, de complexiteit of de juridische en financiële voorwaarden of wegens de daaraan verbonden risico's”;

De keuze van de mededingingsprocedure met onderhandeling wordt gemotiveerd als volgt:  

• De aanbesteder wenst de voordelen van de bouwteam-formule te realiseren. Bij een overheidsopdracht in de zogenaamde “bouwteam-formule” zullen voor de start van de werken onderhandelingen ontstaan tussen de aanbesteder, de architect en de inschrijver. Op die manier kunnen optimalisaties worden doorgevoerd voor de start van de werken die een positief effect kunnen hebben op de kwaliteit van het gebouw en/of de prijs.  Daarnaast moet de bouwteamformule tot gevolg hebben dat er van de inschrijver een innovatieve oplossing wordt verwacht die in de offerte wordt uitgewerkt. Hiervoor bestaat geen onmiddellijk beschikbare oplossing zodat voldaan is aan artikel 38, §1, 1° a) en b) van de wet van 17 juni 2016 inzake de overheidsopdrachten. 

• De aanbesteder wenst de ganse coördinatie met inbegrip van het coördinatierisico aan de weerhouden inschrijver over te dragen. Het nieuwe stadhuis betreft een vooruitstrevend gebouw naar duurzaamheid toe. Het vertrekt van een CLT (cross laminated timber)-structuur (= uniek voor een stadhuis) waarin duurzame technieken worden toegevoegd. Het geheel moet voldoen aan Breaam Excellent. De technische installaties zullen aan commissioning wordt onderworpen. Het geheel wordt in BIM (building information modelling) uitgetekend en opgevolgd. Om die reden betreft het ook een complexe opdracht. Teneinde dit te kunnen realiseren is er overleg noodzakelijk tussen de Stad Roeselare als aanbesteder en de weerhouden inschrijver. Tijdens deze onderhandeling zullen de laatste onduidelijkheden worden uitgeklaard zodat het volledige bouwrisico aan de inschrijver wordt overgedragen. Om die reden is het ook aangewezen om te onderhandelen. Het kan immers niet worden uitgesloten dat beperkte aanpassingen aan het ontwerp noodzakelijk zijn die een invloed hebben op de prijs. Er is voldaan aan artikel 38, §1, 1° c) van de wet van 17 juni 2016 inzake de overheidsopdrachten.

In het kader van de opdracht “Realiseren van een nieuw stadhuis -  opdracht 2: Algemene Aanneming ” werd de selectieleidraad van het bestek met nr. 061/002 W2001 466 opgesteld door de ontwerper, TV B-architecten - BRESSERS architecten, in samenwerking met de dienst Gebouwenbeheer en Belfius Bank NV, afdeling "Specialised Finance – Public Real Estate – Projectmanagement & Support"

Er wordt dan ook voorgesteld de opdracht te gunnen bij wijze van mededingingsprocedure met onderhandeling. 

Aan de gemeenteraad zal dan ook gevraagd worden om de selectiedraad goed te keuren en de opdracht te gunnen bij wijze van mededingingsprocedure met onderhandeling. Het bestek zal in een latere gemeenteraad ter goedkeuring voorgelegd worden.

De wet van 29 juli 1991 betreffende de uitdrukkelijke motiveringsplicht van bestuurshandelingen, en latere wijzigingen.

Het Bestuursdecreet van 7 december 2018.

Het Decreet Lokaal Bestuur van 22 december 2017, meer bepaald artikels 326 tot en met 341 betreffende het bestuurlijk toezicht.

De wet van 17 juni 2013 betreffende de motivering, de informatie en de rechtsmiddelen inzake overheidsopdrachten, bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten en concessies, en latere wijzigingen.

De wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten, meer bepaald artikel 36.

Het KB van 14 januari 2013 tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten, en latere wijzigingen.

Het KB van 18 april 2017 betreffende plaatsing overheidsopdrachten klassieke sectoren, en latere wijzigingen.

In het college van burgemeester en schepenen van 9 maart 2020 werd de opdracht “Aanstellen ontwerpteam nieuw stadhuis”  gegund aan TV B-architecten - BRESSERS architecten, Borgerhoutsestraat 22, 2018 Antwerpen.

In het college van burgemeester en schepenen werd in de zitting van 11 januari 2021 de financiering met projectbegeleiding van het nieuwe stadhuis gegund aan Belfius Bank NV, BE0403.201.185, Karel Rogierplein 11, 1210 Brussel. Het projectbeheer omvat het advies, de ondersteuning en het administratieve beheer van het project (contacten met ontwerpers en opdrachtnemers, controle procedures, , ...), de bewaking van de kostprijs, de kwaliteit en de uitvoeringstermijn, en een adviserende functie naar de gebruiker/openbaar bestuur toe.

Kosten ten laste van het budget van de Stad:

In deze fase van de opdracht zijn er nog geen definitieve financiële gevolgen aan dit besluit.
De definitieve financiële gevolgen zullen pas gekend zijn bij gunning van de opdracht.