Art. 31 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning
Studiebureau Verhaeghe & Partners bvba heeft, in opdracht van de bouwheren De Mandel en VMSW, een ontwerp opgemaakt voor de aanleg van de publieke ruimte op de hoek van de Ardooisesteenweg en de Mandellaan.
Voorliggende aanvraag maakt deel uit van een masterplan voor de herbestemming van de terreinen van de voormalige textielfabriek Dumont-Wyckhuyse in Krottegem, in het centrum van Roeselare, gelegen tussen de Ardooisesteenweg, Koornstraat, Bruanestraat en de Mandellaan.
Huidige aanvraag betreft de voorlaatste fase in dit masterplan, gelegen op de hoek van de Ardooisesteenweg en de Mandellaan, de belangrijkste zichtlocatie van het project. Het concept voor deze zone werd reeds in 2015 in nauw overleg met de stadsdiensten vastgelegd, waarna een voorontwerpdossier bij de VMSW werd ingediend en goedgekeurd. De betreffende masterplanbundel wordt als inrichtingsstudie bij deze aanvraag gevoegd. De daaropvolgende jaren is dit concept verder uitgewerkt en verfijnd binnen de krijtlijnen die in 2015 waren vastgelegd.
Binnen de context van dit masterplan werd de resterende site reeds opgedeeld in respectievelijke loten d.m.v. een verkaveling (V1534/1). Het betreft hier lot 2 van deze verkaveling. Parallel met deze aanvraag wordt tevens een aanvraag ingediend voor de publieke ruimte binnen dit lot.
Tussen de gebouwen wordt een nieuw woonerf aangelegd met zoveel mogelijk groenaanleg en voorzien van 6 parkeerplaatsen voor mindervaliden en laden en lossen. De bewoners kunnen gebruik maken van de 14 resterende parkeerplaatsen in de bestaande naastliggende ondergrondse parking en 3 resterende carports in de Tramstraat. Op die manier is er geen parkeerkelder nodig en biedt dit ruimte voor volwaardig en kwalitatief groen. Voor fietsen worden 2 stalplaatsen per unit voorzien in de gelijkvloerse fietsenstallingen, wat het fietsgebruik des te meer zal stimuleren.
De omgevingsaanleg, ontsluiting, parkeren, brandwegen, waterhuishouding, enz. worden uitvoerig toegelicht in het aanvraagdossier voor de publieke wegenis.
De ontsluitingen op Sint-Anne en de Ardooisesteenweg worden met elkaar verbonden door één monoliete betonstrook van 4,00 m. Deze strook kan gezien worden als een ‘brandweg’. Gezien deze brandweg gebruikt kan/zal worden door de hulpdiensten, volstaat een breedte van minstens 4,00 m. Door het beperken van de breedte tot 4,00 m worden de bezoekers ook ontmoedigd om de brandweg te gebruiken als parkeerstrook. Daarenboven zal kruisend verkeer via deze brandweg zeer beperkt voorkomen gezien het aantal parkeerplaatsen op de site beperkt is. De toekomstige bewoners zullen immers een parking toegewezen krijgen in de bestaande aanliggende ondergrondse parking. De inplanting van de brandweg gebeurde in overleg met de opdrachtgever/grondeigenaar (De Mandel) en de grondeigenaar van het aanpalende westelijk perceel (NV Service & Development Group Belgium). Rekening houdend met het feit dat het westelijk perceel ooit ontwikkeld kan/zal worden, werd in onderling overleg beslist om de brandweg voor de helft op het westelijk perceel te voorzien en de helft op het perceel van De Mandel. Op deze manier kan de brandweg gebruikt worden voor beide ontwikkelingen. Materialisatie, zie verder.
De aanleg van de brandweg gebeurt via een afzonderlijke omgevingsaanvraag (OMV REF. 2020137225) gezien de ligging ervan op de eigendomsgrens tussen twee hierboven vermelde partijen.
Vertrekkend van het plan werd de zone voor laden en lossen voorzien langs de voorgevel van BLOK A als een langse strook. De beschikbare ruimte voor laden en lossen bedraagt zo 1 x 12m x 2,40m. Hiermee is voldaan aan (iv.a) alsook aan de door de dienst mobiliteit opgelegde eis inzake afmetingen zone voor laden en lossen. De parkeervakken voor mindervaliden werden voorzien langs de achterzijde van BLOK C en de reguliere parkeervakken werden voorzien langs de voorzijde van BLOK A als langse parkeervakken. De beschikbare ruimte van de parkeervakken bedraagt 2 x 6,00m x 3,00m. Hiermee is voldaan aan (iv.b) alsook aan de door de dienst mobiliteit opgelegde eis inzake afmetingen zone voor laden en lossen en aan de eis inzake afmetingen parkeervakken.
De afwatering van het binnenplein gebeurt d.m.v. watergreppels en straatkolken richting de nieuwe RWA-riolering.
Het vloerpeil van BLOK B wordt afgestemd op het peil van het nieuwe voetpad langs de Ardooisesteenweg. Om die reden kom het binnenplein hoger te liggen dan het voetpad langs de Mandellaan. Dit hoogteverschil wordt opgevangen door enerzijds groenzones te voorzien van een glooiing en anderzijds keerwanden met toegangshellingen te voorzien waar nodig.
De ontsluiting voor de brandweer via de nieuwe site op de Mandellaan wordt uitgewerkt d.m.v. een toegangshelling waarvan de helling maximaal 5 % bedraagt. Op deze manier is de helling ook toegankelijk voor rolstoelgebruikers, fietsers en voetgangers. De hemelwaterafvoer van de helling gebeurt d.m.v. afvoergeulen.
De aansluiting van het voet- en fietspad langs de Ardooisesteenweg met het nieuwe binnenplein via de zone tussen BLOK B en BLOK C gebeurt eveneens d.m.v. de nodige rolstoelvriendelijke hellingen waarvan de helling steeds kleiner blijft dan 5 %. Bovendien bedraagt de minimale breedte steeds 1,50 m. Ook hier wordt het hemelwater opgevangen d.m.v. afvoergeulen.
De nieuwe RWA-riolering wordt gravitair aangesloten op de bestaande riolering van de Ardooisesteenweg d.m.v. een gemengde aansluiting. Hierbij wordt t.h.v. D0 de nieuwe RWA-riolering én de nieuwe DWA-riolering gekoppeld om vervolgens gemengd te lozen op de bestaande riolering van de Ardooisesteenweg. Om vervuiling van de RWA-riolering te vermijden, wordt in D0 een terugslagklep voorzien (op de aansluitende RWA-riool).
Daar stad Roeselare de intentie heeft om de in de Ardooisesteenweg een nieuwe gescheiden riolering aan te leggen, wordt de nieuwe DWA-riolering voorzien van een extra wachtaansluiting.
Zoals vermeld wordt het terrein momenteel permanent bemaald met als doel het grondwater op een constant peil te houden om het opdrijven van de bestaande ondergrondse kelder tegen te gaan. Onafhankelijk de mogelijks goed infiltreerbare bodem zal niet ingezet worden op infiltratie van de nieuwe infrastructuurverharding. Immers (1) infiltrerend hemelwater wordt d.m.v. de permanente bemaling continu aan de site onttrokken om vervolgens via het pompstation(netje) PSD geloosd te worden op de bestaande riolering van de Ardooisesteenweg. Het hemelwater kan bijgevolg beter meteen richting de bestaande riolering afgevoerd worden en (2) op deze manier wordt extra opwaartse druk op de ondergrondse kelder vermeden. Er zal bijgevolg enkel voorzien worden in buffer met vertraagde afvoer.
De voetpaden langs de Mandellaan en Ardooisesteenweg worden heraangelegd in betonstraatstenen 220 x 220 mm met een dikte van 80mm. De klinkers worden aangelegd op een legbed van zandcement (3 cm) en een fundering van mager beton (15 cm). Om onkruid te weren worden de voegen ingevoegd met gemodificeerde mortel.
Waar nodig wordt de afboording voorzien d.m.v. een keerwand welke bovendien zorgt voor de opvang van de hoogteverschillen (bv. ter hoogte van hellingen).
De keuze om het centrale binnenplein en parkeerzones tussen de gebouwen te verharden in kleinschalig materiaal is genomen op basis van de noodzakelijk verbinding tussen de gebouwen wat betreft nutsleidingen (water, gas, elektriciteit, warmtenet,…. ). Gezien de gebouwen onregelmatig werden ingepland op de site, kunnen geen duidelijke en rechtlijnige zones voor nutsleidingen worden afgebakend. De kans is immers groot dat de leidingen volgens de kortste weg tussen de gebouwen zullen aangelegd worden en zo bijgevolg de site zullen doorsnijden. Het gebruik van kleinschalig materiaal biedt een betere mogelijkheid om eventuele herstellingen bij schade uit te voeren.
Het type kleinschalig materiaal werd vastgelegd op een betonklinker type Hydro Lineo, dit type betonstraatsteen kan immers gecombineerd worden met een type Hydro Lineo 40 of een waterpasserende betonstraatsteen waarvan de verbrede voeg gevuld kan worden met een bodemsubstraat gemengd met graszaad. Door de keuze voor dit type klinker kan het harde karakter van het binnenplein wat verzacht (lees: vergroend) worden door bijvoorbeeld de centraal gelegen plaatsen voor parkeren of laden en lossen te voorzien van een type Hydro Lineo 40. Ook de overgang naar de groenzones kunnen op deze manier minder bruusk uitgewerkt worden. Bovendien werd dit type bestrating reeds op andere plaatsen binnen Roeselare gebruikt (Noordhof).
In het beplantingsplan is geprobeerd redelijk wat diversiteit te brengen. Zo zijn er 90 verschillende soorten vaste planten, is er gewerkt met 3 verschillende heesters, 6 boomsoorten en werd voor het gras ook een zaadmengsel toegepast die 15 soorten bloemen bevat die bij een juist beheer de site kunnen opfleuren.
De invulling van de groenzone tussen BLOK A en de Mandellaan gebeurt d.m.v. beplanting en speeltoestellen. De inrichting van de speelzone gebeurt hoofdzakelijk met natuurlijke houten speeltoestellen die ook mooi ogen in het straatbeeld. Om het gebruik van valdempzand of rubberen tegels te vermijden, worden speeltoestellen gekozen waarvan de valhoogte beperkt blijft. De elementen worden aaneengesloten geplaatst om zo één parcours te vormen.
De speelzone wordt ook voorzien van twee betonnen zitbanken met houten zitting.
De raming van de weg-, riolerings- en omgevingswerken bedragen € 322.869,79 incl. btw.
Er wordt een opsplitsing gemaakt tussen de VMSW en bouwmaatschappij De Mandel.
Deel 1 omvat infrastructuurwerken bestaand en toekomstig openbaar domein (100 % VMSW) € 286.890,54 incl. btw.
Deel 2 omvat infrastructuurwerken brandweg in beton (60 % VMSW + 40 % De Mandel) € 34.629,25 incl. btw.
Deel 3 omvat de huisaansluitputjes (100 % De Mandel) € 1.350,00 incl. btw.
Er zijn geen financiële gevolgen voor de stad.
De infrastructuur- en omgevingswerken, aangevraagd door De Mandel en VMSW, worden goedgekeurd.
De kosteloze overdracht door de verkavelaar aan de Stad van de gronden met de te realiseren infrastructuur, die afgebeeld zijn op het plan van de over te dragen gronden en de technische plannen van de verkavelingsaanvraag (grondplan nieuwe toestand rooilijnen), bestemd voor opname in het openbaar domein, worden goedgekeurd. Deze overdracht geschiedt na goedkeuring van de definitieve oplevering van de infrastructuurwerken. De verkavelaar spreekt hiervoor een notaris naar keuze aan. Deze regelt de overdracht en verlijdt de akte. Alle kosten verbonden met de overdracht en het opmaken van de akte zijn ten laste van de verkavelaar.