Op 14 december 2023 werd door STO TERRA INVEST een aanvraag ingediend tot het bouwen van 7 bedrijfsverzamelgebouwen + het aanleggen van wegenis en riolering + het plaatsen van een HS-cabine.
De aanvraag werd door het college van burgemeester en schepenen in eerste aanleg geweigerd op 15 juli 2024.
Tegen de beslissing werd een beroepschrift ingediend bij de Provincie West-Vlaanderen op 21 augustus 2024.
In graad van beroep werd een gewijzigde projectinhoudversie ingediend waarop het college van burgemeester en schepenen een ongunstig advies heeft geformuleerd op 25 november 2024.
De Provincie West-Vlaanderen heeft de stad gevraagd om de aanvraag voor te leggen aan de Gemeenteraad voor wat betreft de zaak der wegen.
Algemene informatie
Op 14 december 2023 werd door STO TERRA INVEST een aanvraag ingediend tot het bouwen van 7 bedrijfsverzamelgebouwen + het aanleggen van wegenis en riolering + het plaatsen van een HS-cabine.
De aanvraag werd door het college van burgemeester en schepenen in eerste aanleg geweigerd op 15 juli 2024.
Tegen de beslissing werd een beroepschrift ingediend bij de Provincie West-Vlaanderen op 21 augustus 2024.
In graad van beroep werd een gewijzigde projectinhoudversie ingediend waarop het college van burgemeester en schepenen een ongunstig advies heeft geformuleerd op 25 november 2024.
De Provincie West-Vlaanderen heeft de stad gevraagd om de aanvraag voor te leggen aan de Gemeenteraad voor wat betreft de zaak der wegen.
Algemene informatie
Het gemeentebestuur ontving op 14 december 2023 een omgevingsvergunningsaanvraag van STO TERRA INVEST voor het bouwen van bedrijfsverzamelgebouwen + het aanleggen van wegenis en riolering + het plaatsen van een hoogspanningscabine.
De aanvraag bevat de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van één of meerdere gemeentewegen, waarover de gemeenteraad conform het decreet houdende de gemeentewegen beslissingsbevoegdheid heeft.
Dossierreferentie: 2023114669 – 2023/750
Locatie: De aanvraag heeft betrekking op volgend(e) terrein met als adres Iepersestraat zn, 8800 Roeselare :
ROESELARE 3 AFD C 1145 D
ROESELARE 3 AFD C 1175 A
ROESELARE 3 AFD C 1144 B
ROESELARE 3 AFD C 1206 H
ROESELARE 3 AFD C 1142 E
ROESELARE 3 AFD C 1191 F
ROESELARE 3 AFD C 1177 A
ROESELARE 3 AFD C 1192 F
ROESELARE 3 AFD C 1147 A 2
ROESELARE 3 AFD C 1178 A
ROESELARE 3 AFD C 1143
ROESELARE 3 AFD C 1179 K
ROESELARE 3 AFD C 1176 C
ROESELARE 3 AFD C 1148 B
ROESELARE 3 AFD C 1146 E
ROESELARE 3 AFD C 1150 R 2
Bestemming volgens het gewestplan: hoofdzakelijk gelegen in agrarisch gebied, deels gelegen in woongebieden met landelijk karakter.
Bestemming volgens het algemeen plan van aanleg: hoofdzakelijk gelegen binnen artikel 1.9 bedrijvengebied voor KMO en dienstverlening, deels gelegen in artikel 1.5 woongehuchten en woonkorrels
Bestemming volgens een bijzonder plan van aanleg: nvt
Bestemming volgens een ruimtelijk uitvoeringsplan: nvt
Feiten, context en argumentatie
BESCHRIJVING
De aanvraag situeert zich ten zuidwesten van de stad, buiten de grote ring, hoofdzakelijk binnen een zone bestemd voor KMO en dienstverlening gelegen tussen de Iepersestraat, Piljoenstraat en R32. De zone bestemd voor KMO en dienstverlening grenst ten zuiden en ten westen aan een woonkorrel langs de Iepersestraat en Piljoenstraat. Aan noordelijke zijde paalt de KMO-zone aan een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen. Langs oostelijke zijde loopt de bestemmingszone door tot aan de R32.
De aanvraag beoogt het ontwikkelen van een deel van de KMO-zone (47.618m²), met een ontsluiting die voorzien is op de Iepersestraat.
In de aanvraag wordt de aanleg van een nieuwe gemeenteweg voorzien. De gemeenteraad is exclusief bevoegd om te beslissen over het aanleggen, wijzigen, verplaatsen of opheffen van een gemeenteweg. Hierbij wordt rekening gehouden met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het Gemeentewegendecreet, en in voorkomend geval met het gemeentelijk beleidskader en afwegingskader.
De gemeenteraad dient zich uit te spreken over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg en over de eventuele opname in het openbaar domein.
Er wordt nieuwe (openbare) infrastructuur aangelegd vanaf de Iepersestraat (tussen huisnummers 508 en 514). Vanaf de Iepersestraat wordt een nieuwe rijweg voor gemotoriseerd verkeer in beton voorzien met een rijwegbreedte van 6,6. Daarnaast wordt een afgescheiden fietspad in beton aangelegd met een breedte van 2,5m. Er wordt onder het openbaar domein een ondergronds bekken ten behoeve van de brandweer voorzien (bluswatervoorziening). Nabij het kruispunt met de Iepersetraat wordt een oversteekplaats voorzien. Vanaf de nieuw aan te leggen rijweg worden de toegangen tot de private bedrijfsunits voorzien.
Het wegprofiel van de oost-west hoofdas heeft een breedte van 7,6 m, met aan weerszijden een berm van 2,45 m breed.
De noord-zuid zijtak (doodlopend) heeft een rijwegbreedte van 6,6 m. Aan weerszijden is een berm van 1,7 m breed voorzien. Op het eind van de rijweg is een keerpunt voorzien.
Aan de westelijke zijde van de projectzone is een groene zone voorzien (privaat) waardoor een openbare wandel- en fietsverbinding wordt gecreëerd met een breedte van 2,5 m à 3,5 m. Deze wordt in beton aangelegd. Een beperkte flankerende groenstrook wordt ook mee opgenomen in het toekomstig openbaar domein.
In afwachting van een eventuele aansluitende ontwikkeling ten oosten van de projectsite, wordt een keerpunt met aanleunend parkeerplaatsen aangelegd tussen unit 5.02 en 5.04. Deze grond (keerpunt) wordt niet overgedragen aan het openbaar domein.
De aanvraag voorziet in de overdracht van gronden aan het openbaar domein. De volledige hoofdas, alsook een fiets- en wandeldoorsteek doorheen de groenzone, langs westelijke zijde, wordt bijgevolg overgedragen aan het openbaar domein (gele zone op het plan grondoverdracht). Er wordt eveneens een restzone afgestaan aan Stad Roeselare. De overige delen blijven privatief.
De aanleg van nieuwe gescheiden riolering gebeurt conform het SB250 en voldoet aan de eisen gesteld door de rioolbeheerder (Stad Roeselare) en de Provincie West-Vlaanderen wat betreft infiltratie, buffer en vertraagde afvoer. Daarnaast wordt ieder lot/unit voorzien van een eigen gescheiden rioolaansluiting op de nieuwe gescheiden riolering. De aanleg van de nieuwe wegenis gebeurt conform het SB250 en wordt volledig uitgevoerd in beton.
De aanleg van nutsleidingen gebeurt langs de nieuwe wegenis in een zone voorzien van minstens 1,50 m waarbinnen de leidingen aangelegd kunnen worden. Er werd 1 nieuwe elektriciteitscabine te voorzien op de site.
Fasering:
Gezien de omvang van het project had de bouwheer graag de toestemming gekregen om het project in drie aansluitende fases uit te voeren binnen één en dezelfde omgevingsvergunning en zonder verlies van deze vergunning. De eerste fase betreft de aanleg van de interne wegenis, riolering en uitrusting van de weg. De voorziene termijn hiervoor bedraagt 1 jaar. De tweede fase betreft het bouwen van de KMO units en de aanleg van het buffer- & infiltratiebekken. De voorziene termijn hiervoor bedraagt 2 à 3 jaar. De derde en laatste fase is de inrichting van de groenzones en de aanleg van het fietspad. De voorziene termijn hiervoor bedraagt 6 maanden.
BEOORDELING
Externe adviezen
Openbaar onderzoek
De aanvraag werd onderzocht conform artikel 11 t.e.m. artikel 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Uit het onderzoek bleek dat de gewone procedure diende te worden toegepast. Bijgevolg werd een openbaar onderzoek georganiseerd over de periode 6 november 2024 t.e.m. 5 december 2024 (in graad van beroep).
Gedurende de periode van het openbaar onderzoek werden er 173 bezwaarschriften ingediend.
De gemeenteraad dient bij de beslissing over de zaak van de wegen kennis te nemen van de resultaten van het openbaar onderzoek. De elementen, aangehaald in de bezwaarschriften, worden hieronder samengevat:
Bezwaar 2 (digitaal):
Bezwaren 1 & 3:
Bezwaar 4 als collectief bezwaarschrift ondertekend door 20 bezwaarindieners, sterk gelijkend aan de 168 identieke bezwaarschrift(en) en sterk lijkend op bezwaar 173: bezwaarschrift ondertekend door 4 bezwaarindieners. Handelt over:
Technische beoordeling
Groen
Wegenis
‘Wanneer in een verkaveling een restzone of restlot ontstaat, gelegen tegen de perceels-grens met een ander stuk grond, dat cruciaal kan zijn voor de ontsluiting van een (toekomstige) aanpalende verkaveling, dan wordt deze restzone of restlot in eerste instantie kosteloos overgedragen aan de stad, overeenkomstig punt 6 van dit artikel.
In tweede instantie wordt een overeenkomst afgesloten tussen de stad en de verkavelaar aan wie de restzone of het restlot toebehoorde. De overeenkomst bepaalt dat, In de mate waarin de stad inkomsten kan genereren uit de verkoop van de afgestane grond aan een gebeurlijke aanpalende verkavelaar met het oog op de ontsluiting van diens verkaveling, deze inkomsten worden overgedragen aan de eerste verkavelaar als billijke vergoeding voor de kosten die hij diende te maken voor de infrastructuurwerken (aanleggen van wegenis, riolering en nutsleidingen) waarvan nu ook de nieuwe verkavelaar meegeniet.
De restzone wordt door de stad aan de tweede verkavelaar verkocht tegen markt-conforme prijzen. De aanbestedingsprijzen voor infrastructuurwerken kunnen als leidraad dienen.’
Aan de aanvraag werd een berekening voor de restzone toegevoegd door de aanvrager.
Er wordt uitdrukkelijk op gewezen dat deze berekening niet mee onderwerp uitmaakt van huidige omgevingsvergunningsaanvraag. De restzone dient na definitieve oplevering van de wegenis mee overgedragen te worden aan het openbaar domein. Bij de grondoverdracht kan, overeenkomstig artikel 4.5.3 van de verordening een overeenkomst opgemaakt worden tussen stad en verkavelaar.
Riolering
De aanleg van nieuwe gescheiden riolering gebeurt conform het SB250 en voldoet aan de eisen gesteld door de rioolbeheerder (Stad Roeselare) en de Provincie West-Vlaanderen wat betreft infiltratie, buffer en vertraagde afvoer. Volgende bijzondere voorwaarde uit het advies van de Provincie West-Vlaanderen, dienst Integraal Waterbeleid werd opgenomen en wordt bijgetreden:
Toetsing aan het beoordelingskader uit het decreet houdende de gemeentewegen
De aanpassingen aan de wegenis zijn in strijd met de tenuitvoerlegging van de bestemming van de gronden en dienen getoetst te worden aan de principes opgenomen in art. 3 en art. 4 van het decreet houdende de gemeentewegen:
1/DE INGREPEN MOETEN TEN DIENSTE STAAN VAN HET ALGEMEEN BELANG
De aanvraag voorziet in de aanleg van een nieuwe gemeenteweg die aansluit op een bestaande gemeenteweg. Er is geen wijziging van bestaande buurtwegen. De aanvraag voorziet ook in een nieuwe trage verbinding tussen de Iepersestraat en de noordelijk gelegen zone voor gemeenschapsvoorzieningen.
Ter hoogte van de aansluiting, worden door de aanvrager een aantal aanpassingen voorgesteld. De beoordeling hiervan komt verder aan bod bij punt (3).
De samenhang en de toegankelijkheid van de bestaande wegenisinfrastructuur blijft gevrijwaard. De aanvraag voorziet infrastructuurwerken in functie van de realisatie van het stedenbouwkundig bestemd bedrijventerrein Iepersestraat.
2/ EEN WIJZIGING, VERPLAATSING OF OPHEFFING VAN EEN GEMEENTEWEG IS EEN UITZONDERINGSMAATREGEL DIE AFDOENDE GEMOTIVEERD MOET WORDEN
Betreft hier geen wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg, maar aanleg van een nieuwe gemeenteweg die aantakt op de bestaande Iepersestraat.
3/ DE VERKEERSVEILIGHEID EN DE ONTSLUITING VAN AANGRENZENDE PERCELEN WORDEN STEEDS IN ACHT GENOMEN
Conclusie: Ongunstig advies wat betreft het luik verkeersveiligheid, immers:
4/ INGREPEN WORDEN ZO NODIG BEOORDEELD IN EEN GEMEENTEGRENSOVERSCHRIJDEND PERSPECTIEF
Niet van toepassing.
5/ INGREPEN MOETEN WORDEN BEOORDEELD IN FUNCTIE VAN EEN DUURZAME RUIMTELIJKE ONTWIKKELING IN DE ZIN VAN VCRO ART. 1.1.4
De nieuw aan te leggen wegenis kadert binnen de realisatie van een bedrijventerrein, dat geordend wordt door het APA.
Uit het plan dat in het aanvraagdossier opgenomen is, blijkt dat het ontworpen tracé het mogelijk maakt om de bedrijvenzone te ontwikkelen, en dat de realisatie van de onderliggende stedenbouwkundige bestemming bijgevolg niet in het gedrang wordt gebracht.
Specifiek voor de nieuw aan te leggen wegenis, blijkt uit het wegenisontwerp en de bijhorende omgevingsaanleg dat ingezet wordt op bovengrondse infiltratie van hemelwater dat op de wegenis neervalt.
De suggestie tot verkeersveilige ingrepen (opgenomen in het plan ‘verkeersveilige ingrepen kruispunt Iepersestraat’) Iepersestraat t.h.v. inrit KMO-site wordt niet weerhouden gezien dit in een totaalconcept van de Iepersestraat dient bekeken te worden. Hierbij gaat het om de rijbaankussens, oversteekplaats voor voetgangers incl. voetpaduitstulping & oversteekplaats voor fietsers incl. fietspaduitstulping.
Regelgeving: bevoegdheid (bijzonder)
Fasering
Gezien de omvang van het project had de bouwheer graag de toestemming gekregen om het project in een drietal aansluitende fases uit te voeren binnen één en dezelfde omgevings-vergunning en zonder verlies van deze vergunning. De eerste fase betreft de aanleg van de interne wegenis, riolering en uitrusting van de weg. De voorziene termijn hiervoor bedraagt 1 jaar. De tweede fase betreft het bouwen van de KMO units en de aanleg van het buffer- & infiltratiebekken. De voorziene termijn hiervoor bedraagt 2 à 3 jaar. De derde en laatste fase is de inrichting van de groenzones en de aanleg van het fietspad. De voorziene termijn hiervoor bedraagt 6 maanden.
Een fasering kan op zich gunstig geadviseerd worden.
Algemeen
Een ontwikkeling in functie van bedrijvigheid, is gelet op de onderliggende bestemming zeker mogelijk op de voorliggende percelen. Evenwel dienen de principes die in het inrichtingsplan van 2017 op het vlak van de ontsluiting hier dan ook gevolgd te worden, als we het project concreet willen toetsen aan de verkeersveiligheid, in het bijzonder wat de aantakking van het nieuwe kruispunt op de Iepersestraat betreft. De omgevingsvergunningsaanvraag die nu voorligt voldoet hier niet aan.
Gezien de omvang van het project had de bouwheer graag de toestemming gekregen om het project in een drietal aansluitende fases uit te voeren binnen één en dezelfde omgevings-vergunning en zonder verlies van deze vergunning. De eerste fase betreft de aanleg van de interne wegenis, riolering en uitrusting van de weg. De voorziene termijn hiervoor bedraagt 1 jaar. De tweede fase betreft het bouwen van de KMO units en de aanleg van het buffer- & infiltratiebekken. De voorziene termijn hiervoor bedraagt 2 à 3 jaar. De derde en laatste fase is de inrichting van de groenzones en de aanleg van het fietspad. De voorziene termijn hiervoor bedraagt 6 maanden.
Een fasering kan op zich gunstig geadviseerd worden.
Er zijn geen financiële gevolgen voor de Stad.
De gemeenteraad neemt kennis van de resultaten van het openbaar onderzoek met 173 bezwaarschriften over de omgevingsvergunningsaanvraag met referentie OMV_2023114669.
De gemeenteraad weigert voorliggende aanvraag met referentie OMV_2023114669 tot aanleg van een nieuwe gemeenteweg zoals opgenomen in voorliggende aanvraag omwille van de onverenigbaarheid met het beoordelingskader uit het decreet houdende de gemeentewegen, specifiek voor wat betreft het luik verkeersveiligheid.