Algemene informatie
Het gemeentebestuur ontving op 10 december 2024 een omgevingsvergunningsaanvraag van DANNEELS DEVELOPMENT voor het verkavelen van een terrein in 13 loten + het aanleggen van wegenis en riolering en openbaar groen.
De aanvraag bevat de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van één of meerdere gemeentewegen, waarover de gemeenteraad conform het decreet houdende de gemeentewegen beslissingsbevoegdheid heeft.
Dossierreferentie: 2024159840 – V1650/1
Locatie: De aanvraag heeft betrekking op een terrein dat aantakt op de Spitsstraat.
Bestemming volgens het algemeen plan van aanleg: 1.1 algemeen woongebied
Bestemming volgens een bijzonder plan van aanleg: BPA Kazand-West, zone 3 nieuwbouwzone
Feiten, context en argumentatie
BESCHRIJVING
De aanvraag situeert zich op een voormalig landbouwbedrijf, gelegen binnen de Kazandwijk, ten noorden van Rumbeke.
De omgeving kenmerkt zich enerzijds door een woonverkaveling (Kazandwijk) en anderzijds bedrijvigheid ten noorden/oosten.
De projectzone of verkavelingsaanvraag voorziet in 13 loten (10 halfopen bebouwing en 3 gesloten bebouwing).
Er wordt voorzien in nieuwe openbare infrastructuur, met name openbare wegenis en riolering met inbegrip van een trage verbinding, openbare parkeerplaatsen en de aanleg van een collectieve groenzone met open bufferbekken/infiltratiezone.
De ontwerper heeft in opdracht van Danneels Development een ontwerp opgemaakt voor de uitvoering van riolerings- en wegeniswerken in functie van een nieuwe verkaveling in de Spitsstraat.
De projectzone of verkavelingsaanvraag voorziet in 13 loten voor ééngezinswoningen (8 halfopen bebouwingen en 3 gesloten bebouwingen).
Conform het rioleringsbeleid in Vlaanderen en in overeenstemming met de gemeentelijke en provinciale reglementeringen werd een gescheiden rioleringsstelsel ontworpen.
Om de afvoer van afvalwater afkomstig van de private loten te garanderen, wordt een nieuwe DWA-riolering aangelegd met een aansluiting op de bestaande DWA-riolering van de Spitsstraat.
Bij het ontwerp van de regenwaterafvoer werd gezocht naar een optimale combinatie tussen infiltratie en/of berging van het hemelwater. De nieuwe RWA-riolering wordt aangesloten op het infiltratiebekken. De overloop van het infiltratiebekken wordt aangesloten op de bestaande RWA-riolering.
Het infiltratiebekken wordt voorzien in de groenzone, welke ook deels gebruikt wordt als speelzone.
Er wordt nieuwe wegenis in geborstelde beton voorzien. De toegangsweg tot de verkaveling wordt plaatselijk uitgevoerd als een karrespoor. Naast een gedeelte van de rijweg wordt er een strook in grasdallen voorzien zodat de toegang tot de verkaveling voor MIROM gewaarborgd wordt.
De openbare parkeerplaatsen en ruimte voor het stallen van fietsen, alsook de toegangen tot de private opritten worden aangelegd in klinkers (deels waterdoorlatend, deels niet waterdoorlatend).
Het pad, doorheen de groenzone van 1,5 m breed, wordt uitgevoerd in gebonden dolomietverharding.
Er worden enkel een voetpad voorzien t.h.v. de loten 9 t.e.m. 13.
Voor de groenaanleg is er zowel bezaaiing met gazonmengsel als met grasmengsel voor extensief beheer voorzien. Alsook is er aanplant van kruidachtige vegetatie en bomen voorzien dewelke afgestemd werd met afdeling Groen van Stad Roeselare.
De bestaande pijpekop Spitsstraat wordt deels aangepast.
Een zone van 2080,1 m² wordt met huidige aanvraag overgedragen aan de stad.
De aanlegkosten voor de werken worden geraamd op € 351.648,20 incl. btw, waarvan € 35.031,38 incl. btw voor aanleg groen. Alle kosten zijn ten laste van de bouwheer.
BEOORDELING
Externe adviezen
Het advies van de Brandweer is voorwaardelijk gunstig.
Het advies van Proximus is voorwaardelijk gunstig.
Het advies van De Watergroep is voorwaardelijk gunstig.
Het advies van Wyre is voorwaardelijk gunstig.
Het advies van de Provincie, dienst Integraal Waterbeleid is voorwaardelijk gunstig.
Het advies van MIROM is voorwaardelijk gunstig.
Door OVAM werd geen advies verleend.
Het advies van ASTRID (FOD Binnenlandse Zaken) is gunstig.
Openbaar onderzoek
Er werd een openbaar onderzoek georganiseerd van 07 januari 2025 tot 05 februari 2025. Er werden twee bezwaren ingediend.
In de bezwaren worden volgende elementen aangehaald:
De inhoud van de bezwaarschriften heeft geen betrekking op de zaak der wegen in dit dossier.
Toetsing aan de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.
Het project omvat de aanleg van een nieuwe gemeenteweg.
De in artikel 3 van het gemeentewegendecreet vernoemde doelstellingen zijn:
Toetsing aan artikel 3:
Aan artikel 3 wordt voldaan. Er wordt voorzien in de aanleg van een nieuwe gemeenteweg ter ontsluiting van 13 bijkomende woningen, waarbij op een veilige manier wordt aangetakt op de bestaande Spitsstraat (doodlopende straat). In de nieuw aan te leggen groenzone wordt een trage doorsteek voorzien.
De in artikel 4 van het gemeentewegendecreet vernoemde principes zijn:
Toetsing aan artikel 4:
Er wordt beantwoord aan de principes uit artikel 4 van het gemeentewegendecreet.
Conclusie:
Het voorstel is in overeenstemming met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.
Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 31
Het decreet houdende de gemeentewegen van 3 mei 2019
Het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, in het bijzonder artikel 47
Er zijn geen financiële gevolgen voor de stad.
Het ontwerp en het tracé van de straten voor de verkaveling V1650/1 - Spitsstraat, aangevraagd door DANNEELS DEVELOPMENT, worden goedgekeurd.
De gemeenteraad neemt kennis van de resultaten van het openbaar onderzoek met 2 bezwaarschriften over de omgevingsvergunningsaanvraag met referentie OMV_2024159840 en gemeentelijk dossiernummer V1650/1.
De kosteloze overdracht door de verkavelaar DANNEELS DEVELOPMENT aan de Stad van de gronden wordt goedgekeurd. Het betreft een perceel grond, gelegen Spitsstraat, 8800 Roeselare, kadastraal gekend Roeselare 7de afdeling, Rumbeke 1ste afdeling (36017), sectie A nummer 29a.
De over te dragen zone van 2.080,10 m², zoals aangeduid op het plan van grondafstand, opgemaakt door Buro Stiel, met referentie ‘VA_SPITSSTRAAT_P_N_ROOILIJNPLAN’ dd. 09 december 2024, wordt kosteloos afgestaan door DANNEELS DEVELOPMENT, aan de stad Roeselare.
De verkavelaar spreekt voor deze overdracht een notaris naar keuze aan. Deze regelt de overdracht en verlijdt de akte. Alle kosten verbonden met de overdracht en het opmaken van de akte zijn ten laste van de verkavelaar.