2025_GR_00181 - Omgevingsvergunningsaanvraag 2025/195 'Hans Memlingstraat' - Ontwerp, tracé van straten, wijziging rooilijn en kosteloze grondoverdracht - Goedkeuring

Algemene informatie

Het stadbestuur ontving op 04 april 2025 een omgevingsvergunningsaanvraag van de VMSW en Thuiswest voor het slopen van 5 eengezinswoningen en 2 garageboxen, bouwen van 23 eengezinswoningen en 19 carports, herinrichting van het openbaar domein en wijzigen van de rooilijn Hans Memlingstraat.

De aanvraag bevat de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van één of meerdere gemeentewegen, waarover de gemeenteraad conform het decreet houdende de gemeentewegen beslissingsbevoegdheid heeft.

Dossierreferentie: 2025025390 - O/2025/195

Locatie:  De aanvraag heeft betrekking op een terrein in de Hans Memlingstraat.

Bestemming volgens het algemeen plan van aanleg:  1.1 algemeen woongebied

Feiten, context en argumentatie

BESCHRIJVING

Woonmaatschappij Thuiswest diende een omgevingsvergunningsaanvraag in met het oog op het herbouwen van het huurwoningenpatrimonium in de Hans Memlingstraat. In 2024 verleende het stadsbestuur reeds een omgevingsvergunning voor de sloop van een aantal van deze woningen (OMV_2024051791). Deze omgevingsvergunningsaanvraag omvat de sloop van 5 bijkomende woningen, het bouwen van in totaal 23 nieuwe huurwoningen en bijhorende (collectieve) voorzieningen zoals carports. De werken gaan gepaard met een herinrichting van het openbaar domein en lokaal een wijziging van de rooilijn Hans Memlingstraat. Het zijn de wijzigingen aan de rooilijn en het openbaar domein die het voorwerp uitmaken van deze zaak der wegen.

Langs de westelijke grens van de projectzone wordt een trage doorsteek gerealiseerd die de Schaapstraat voor fietsers en voetgangers verbindt met de Hans Memlingstraat (wegbedding ca. 1,50 meter). Centraal binnen het projectgebied wordt een zelfde verbinding gemaakt tussen beide doodlopende armen van de Hans Memlingstraat (wegbedding ca. 2.50 meter breed). Beide nieuwe doorsteken worden langs de achtertuinen van de woningen met elkaar verbonden door middel van een verbindingswegel (wegbedding ca. 1,50 meter breed).

De wijzigingen aan de rooilijn hebben als doel de doorwaadbaarheid van de wijk te verhogen. Hiertoe wordt lokaal bestaand ‘openbaar domein’ herschikt naar nieuw ‘privaat domein’ (Thuiswest) en er wordt bestaand ‘privaat domein’ herschikt naar nieuw ‘openbaar domein’. Er wordt op deze wijze in totaal 435,57 m² nieuw openbaar domein gerealiseerd. Dit openbaar domein situeert zich in hoofdzaak tussen 2 nieuw te bouwen woonblokken, waar een trage verbinding met groenaanleg wordt gerealiseerd. Overige aanpassingen gebeuren lokaal en betekenen een rationalisering van het openbaar domein in functie van de nieuw te bouwen woningen. Het bestaande wegprofiel en het tracé van de Hans Memlingstraat (lokale wijktype weg, doodlopende stukken voor gemotoriseerd verkeer) blijft overal behouden en bestaande wegenis wordt niet heraangelegd.

Het totaal bedrag van de raming der werken bedraagt 594.736,9 euro (incl. btw), waarvan 6.218,92 euro (incl. btw) ten laste is van Stad Roeselare (i.v.m. heraanleg voortuin woning 11) en 2.117,50 euro (incl. btw) ten laste van Thuiswest.

BEOORDELING

Externe adviezen

Het advies van de Brandweer is voorwaardelijk gunstig.

Het advies van Proximus is voorwaardelijk gunstig.

Het advies van Fluvius is voorwaardelijk gunstig.

Het advies van De Watergroep is voorwaardelijk gunstig.

Het advies van Wyre is gunstig.

Door de Provincie, dienst Integraal Waterbeleid, werd een ongunstig advies verleend.

• Het ongunstig advies heeft betrekking op de infiltratievoorzieningen voor de private woningen. Er werd een gewijzigde projectinhoudversie ingediend waarbij bijkomende duiding wordt gegeven over de wijze waarop de woningen aangesloten worden op een infiltratievoorziening. Dit aspect heeft geen betrekking op de zaak der wegen.

Het advies van MIROM is ongunstig.

• In het ongunstig advies van MIROM wordt gevraagd om in de twee doodlopende straten keerpunten te voorzien voor afvalophaling. De vergunningsaanvraag omvat de sloop van bestaande woningen, de herbouw van nieuwe woningen en wijzigingen aan de rooilijn, maar aan de bestaande wegenissen voor gemotoriseerd verkeer en bijhorende wegopbouwen wordt niet gewerkt. In het geval er op termijn problemen zouden ontstaan, kan voor de noordelijke straat de ruimere wegenis ter hoogte van woning 6 en woning 7 gebruikt worden als keerpunt omdat deze 10 à 11 meter breed is. In de zuidelijke straat is er centraal ruimere wegenis (ca. 10 meter) voorzien.

Openbaar onderzoek

Er werd een openbaar onderzoek georganiseerd van 19 mei 2025 tot en met 17 juni 2025. Er werden twee bezwaren ingediend.

De bezwaren hebben betrekking op volgende elementen: 

• Bezwaar 1:
  • Ter hoogte van Hans Memlingstraat 11 loopt het voetpad/fietspad dwars over mijn oprit. Dit zal voor problemen zorgen wanneer een wagen op deze oprit geparkeerd staat. Dit is tevens gevaarlijk bij het uitrijden van de garage (spelende en fietsende kinderen);
    • Beoordeling: de strook langs de voorgevels van de woningrij liggen op openbaar domein, maar zijn vorm gegeven om de bewoners toegang te verlenen tot hun woning. De nieuw aan te leggen trage doorsteken sluiten aan op de wegenis voor gemotoriseerd verkeer. Het pad zal dus in hoofdzaak door bestemmingsverkeer (bewoners) gebruikt worden, waardoor er geen problemen verwacht worden.
  • Jaren terug kregen we toelating van de Stad om verharding aan te leggen om de camper te parkeren. Nu moet dit plaats maken voor een groenzone. Als de verharding moet verdwijnen, vragen we om grasdallen te voorzien zodat we de camper veilig kunnen parkeren bij het in- en uitladen ervan.
    • Beoordeling: Dit element heeft geen betrekking op de zaak der wegen.

• Bezwaar 2:
  • De bezwaarindiener waardeert het behoud van de 16 bomen in dit project en hoopt dat dit goed opgevolgd wordt;
  • De bezwaarindiener merkt de volgende aandachtspunten op:
    • De ligging van nieuwe riolering en nutsleidingen zijn niet opgenomen in het boombeschermingsplan. Dit heeft wel een belangrijke impact op bestaande en nieuwe bomen;
    • Het boombeschermingsplan moet aan de laatste plannen worden aangepast;
    • Het slingerend hoofdpad moet ter hoogte van de wortelzones van de bomen een andere opbouw hebben, zodat de verharding geen schade veroorzaakt aan de wortels. Lucht, water en ruimte moet voorzien worden cf. het advies van de boomdeskundige;
  • De bezwaarindiener vraagt om bijkomende bomen in de groenstrook langs de Schaapstraat aan te planten (eventueel de te rooien bomen daar heraanplanten).
    • Beoordeling: deze elementen hebben geen betrekking op de zaak der wegen.

Toetsing aan de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.

Het project omvat de wijziging van een gemeenteweg

De in artikel 3 van het gemeentewegendecreet vernoemde doelstellingen zijn:

• De uitbouw van een veilig wegennet op lokaal niveau;
• De herwaardering en bescherming van een fijnmazig netwerk van trage wegen, zowel op recreatief vlak als op functioneel vlak.

Toetsing aan artikel 3:

Aan artikel 3 wordt voldaan. Er wordt voorzien in de aanpassing van bestaande rooilijnen. De bestaande rijweg voor gemotoriseerd verkeer zelf blijft ongewijzigd. De voorziene ingrepen kaderen binnen de uitbouw van een veilig wegennet en doorwaadbaarheid van het openbaar domein voor traag verkeer (fietsers en voetgangers).

De in artikel 4 van het gemeentewegendecreet vernoemde principes zijn:

• Wijzigingen van het gemeentelijk wegennet staan steeds ten dienste van het algemeen belang;
• Een wijziging, verplaatsing, of afschaffing van een gemeenteweg is een uitzonderingsmaatregel die afdoende wordt gemotiveerd;
• De verkeersveiligheid en de ontsluiting van aangrenzende percelen worden steeds in acht genomen;
• Wijzigingen aan het wegennet worden zo nodig beoordeeld in een gemeentegrensoverschrijdend perspectief;
• Ingrepen moeten worden beoordeeld in functie van een duurzame ruimtelijke ontwikkeling in de zin van VCRO art. 1.1.41. Bij de afweging voor wijzigingen aan het wegennet wordt rekening gehouden met de actuele functie van de gemeenteweg, zonder daarbij de behoefte van de toekomstige generaties in het gedrang te brengen. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen.

Toetsing aan artikel 4:

Er wordt beantwoord aan de principes uit artikel 4 van het gemeentewegendecreet.

Conclusie:

Het voorstel is in overeenstemming met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen

Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 31

Het decreet houdende de gemeentewegen van 3 mei 2019

Het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, in het bijzonder artikel 47

In deze fase zijn er geen financiële gevolgen.